Fragen und Antworten
Nachstehend haben wir für Sie häufig wiederkehrende Fragen zusammengestellt:
Sind Genossenschaftswohnungen grundsätzlich billiger, als vergleichbare auf dem Wohnungsmarkt?
Im Prinzip ja. Auch Baugenossenschaften sind ökonomisch zu führende Wirtschaftsunternehmen und müssen den Gesetzen des Marktes gehorchen, wenn sie erfolgreich sein wollen. Sie kaufen Grundstücke nach Marktpreisen, sie müssen beim Bauen das richtige – das heißt nicht immer das günstigste – Angebot finden. Sie müssen, wie jeder andere Bauherr, das langlebige Wirtschaftsgut Wohnung finanzieren und darüber mit Banken und anderen Geldgebern verhandeln. Genossenschaftswohnungen haben dennoch oft günstigere Mieten, weil Genossenschaften auf gut erhaltene Altbestände blicken können, deren Finanzierungszeit abgelaufen ist und weil sie nicht an Mieten herausholen, was der Markt hergibt.
Wozu müssen Genossenschaften die Mieten erhöhen?
Wohnhäuser sind ein langfristiges Wirtschaftsgut. Belastet mit einem ganzen Paket von Kosten: Zinsen auf Fremd- und Eigenkapital, Abgaben, Instandhaltungskosten, Gebühren und Steuern, Verwaltungskosten, Abschreibungen, Rücklagen und manches andere. Diese Kosten steigen beständig und können deshalb nur durch eine Erhöhung der Nutzungsgebühren ausgeglichen werden.
Ein anderer Grund für Mietensteigerungen sind Modernisierungen. Die Ansprüche an eine Wohnung haben sich im Laufe der Jahre verändert und sind gewachsen. Die Genossenschaften unternehmen daher große Anstrengungen, um ihre Wohnungen nicht nur zu erhalten, sondern auch aufzuwerten. Höhere Mieten sind der Preis. Aber auch die Gewähr, dass die Wohnungsbestände auf Dauer für viele Menschen attraktiv bleiben. Genossenschaften tragen nach ihrem Selbstverständnis auch für nachwachsende Generationen Verantwortung.
Was ist die Satzung einer Genossenschaft?
Satzung hört sich wie Gesetz an und das ist im Prinzip auch so. In der Satzung – oft auch Statuten genannt, was aus dem Lateinischen kommt und dasselbe bedeutet – haben die Mitglieder einer Genossenschaft aufgeschrieben, welchen Zweck die Genossenschaft haben soll, welche Rechte und Verantwortlichkeiten der einzelne und die Genossenschaftsorgane haben usw. Die Satzung ist die Verfassung einer Genossenschaft, die das Miteinander regeln soll. Änderungen an der Satzung werden durch die Mitglieder auf der Mitgliederversammlung abgestimmt.
Was sind denn Genossenschaftsorgane?
Das hat etwas mit der Organisation zu tun, das heißt, wie die Genossenschaft sich organisiert hat. Wichtigstes Organ einer Genossenschaft ist natürlich die Mitgliederversammlung, wo jedes Mitglied eine Stimme hat. Oberstes Organ einer Genossenschaft ist die Mitglieder- oder Vertreterversammlung. Sie wählt den Aufsichtsrat. Voraussetzung für die Wahl in den Aufsichtsrat ist die Mitgliedschaft in der Genossenschaft. Der Aufsichtsrat besteht aus mindestens drei Mitgliedern. Die Mitgliederversammlung kann eine höhere Zahl festsetzen; sie muss durch drei teilbar sein. Der Aufsichtsrat wählt aus seiner Mitte einen Vorsitzenden, einen Schriftführer und deren Stellvertreter.
Der Aufsichtsrat vertritt die Genossenschaft gegenüber den Vorstandsmitgliedern. Der Aufsichtsrat bestellt den Vorstand für die Dauer von fünf Jahren. Der Vorstand wird durch den Aufsichtsrat in seiner Geschäftsführung gefördert, beraten und überwacht. Der Vorstand besteht aus drei Personen. Sie müssen ebenfalls Mitglied der Genossenschaft sein.
Mit welcher Frist kann die Mitgliedschaft wieder beendet werden?
Die Kündigung muss, nach den Vorgaben der aktuellen Satzung, zurzeit ein Jahr vorher schriftlich erfolgen. Sie muss spätestens am letzten Tag des Geschäftsjahres, in dem sie ausgesprochen wird, der Genossenschaft zugegangen sein.
Was geschieht eigentlich mit den Genossenschaftsanteilen?
Die Summe der Anteile und der Rücklagen bildet die Basis des Geschäftes. Sie ist das, was man in der Wirtschaft die Eigenkapitalquote nennt, wenn es ans Finanzieren eines Projektes geht. Fast alle Genossenschaften zahlen auf das eingezahlte Kapital eine Dividende. Diese ist in der Regel jedoch begrenzt, denn es soll verhindert werden, dass einzelne finanzkräftigere Mitglieder mit ihren Anteilen auf diese Weise spekulieren. Ein Mitglied kann höchstens 20 Anteile erwerben. Geschäftliche Überschüsse, die über die Dividende hinausgehen, werden von der Genossenschaft wieder investiert zum Wohl der Genossenschaft. Beim Austritt aus einer Genossenschaft wird das Geschäftsguthaben, nach Ablauf der Kündigungsfrist, ausgezahlt.
Bin ich als Mitglied und Mieter bei meiner Genossenschaft eigentlich Miteigentümer meiner Wohnung?
Nein. Als Mitglied hat man zwar eine eigentumsähnliche Sicherheit. Aber das Miteigentum der einzelnen Mitglieder bezieht sich nicht auf die genutzte Wohnung, sondern auf das Wohnungsunternehmen. Genossenschaften stellen damit eine besondere Form des privaten Wohneigentums dar. Eigentümer der Grundstücke, Häuser und Wohnungen bleibt immer die Genossenschaft, damit auch zukünftige Mitglieder und nachwachsende Generationen preiswert und sicher mit Wohnraum versorgt werden können.
Sie möchten aus finanziellen Gründen einen Teil Ihrer Wohnung untervermieten, d.h. Sie als Hauptmieter überlassen den Gebrauch eines Teils Ihrer Wohnung einem Dritten.
Für eine Untervermietung brauchen Sie unbedingt unsere schriftliche Erlaubnis. Denn uns als Vermieter interessiert es natürlich, wer in unseren Wohnungen wohnt - sei es als Mieter oder als Untermieter.
Die Genehmigung für eine Untervermietung beantragen Sie bitte in unserer Geschäftsstelle.
Neben Ihrem Namen, Anschrift und Mietvertragsnummer nennen Sie uns bitte auch den Namen des künftigen Untermieters. Wenn gegen den künftigen Untermieter kein wichtiger Grund vorliegt und Ihre Wohnung nicht überbelegt ist, steht einer Untervermietung in der Regel nichts im Wege (wir behalten uns vor, einen Zuschlag zur Miete zu erheben - Untermietzuschlag).
Wir empfehlen Ihnen, mit Ihrem Untermieter einen schriftlichen Vertrag abzuschließen. Denken Sie daran, vertraglich festzulegen, dass der Untermietvertrag mit dem Hauptmietvertrag endet. In der Regel besteht für den Untermieter keine Möglichkeit, die Wohnung zu übernehmen, falls Sie als Hauptmieter ausziehen. Bedenken Sie bitte auch, dass nur zwischen Ihnen und dem VBV ein Mietvertrag besteht und wir nur Sie (als unseren Vertragspartner) für eventuelle Schäden in der Wohnung verantwortlich machen. Der Überlassung der gesamten Wohnung an Dritte wird nur in Ausnahmefällen zugestimmt. Dies ist u. a. davon abhängig, ob das Wohnungsamt - bei Sozialwohnungen - seine Zustimmung erteilt. Auch hier gilt, dass die Übernahme des Mietverhältnisses nicht durch den Untermieter erfolgen kann.
Mietschulden - Was ist zu tun?
Nach den Vereinbarungen des Mietvertrages ist die Miete im Voraus bis zum 3. Werktag des Monats zu entrichten. Nach den gesetzlichen Bestimmungen ist der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen berechtigt, bei Mietrückständen das Mietverhältnis zu kündigen und die Herausgabe der Wohnung zu verlangen.
Leider kommt es vor, dass Mieter unverschuldet in eine finanzielle Notlage geraten und nicht in der Lage sind, ihren Mietzahlungsverpflichtungen nachzukommen. Es ist unser Ziel, Sie in einer finanziellen Notlage zu unterstützen. Besonders in der heutigen Arbeitsmarktsituation kann es schnell passieren, dass es zu Einkommenseinbußen kommt. Unser Bestreben ist es, den Mietern ihren Wohnraum zu erhalten. Geraten Sie in eine solche finanzielle Notlage, dann nehmen Sie Kontakt zu unserer Verwaltung auf.
Betriebskosten - wie sie sich zusammensetzen?
Die Miete Ihrer Wohnung setzt sich zusammen aus:
• Grundmiete
• kalte Betriebskosten
• warme Betriebskosten
Kalte Betriebskosten sind u. a.: Be- und Entwässerung, Grundsteuer, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Hausreinigung, Gartenpflege, Schornsteinreinigung, Beleuchtung im Treppenhaus/ Wohnanlage und Aufzugskosten.
Warme Betriebskosten umfassen die Kosten der Heizung und des zentralen Warmwassers. Diese Kosten werden grundsätzlich verbrauchsabhängig abgerechnet; hierbei werden der individuelle Verbrauch des Mieters und die beheizte Fläche als Berechnungsmaßstab angesetzt.
In Ihrem Mietvertrag wurde bereits festgelegt, welche Betriebskosten umlagefähig sind. Die Umlagefähigkeit wird durch Gesetze und die gültige Rechtssprechung geregelt. Ist eine Abrechnung vereinbart, werden mit der Miete die Vorauszahlungen erhoben, über die jährlich abgerechnet wird. Der Abrechnungszeitraum ist stets das Kalenderjahr. Die Abrechnung liegt Ihnen in der Regel innerhalb von 12 Monaten nach der Abrechnungsperiode vor. Bei der Abrechnung kann sowohl ein Guthaben als auch eine Nachzahlung für Sie entstehen. Je nach dem Ergebnis und der Kostenentwicklung können die in der Miete enthaltenen Vorschüsse von uns entweder gesenkt, aber auch erhöht werden. Kosten für leerstehende Gebäudeteile erhalten separate Abrechnungen, so dass Sie diese Kosten nicht mittragen. Auch gewerblich genutzte Einheiten werden herausgerechnet.